01 財務(wù)狀況改善室內(nèi)環(huán)境改善 ，房企環(huán)境持續(xù)向善
進入2025年，整個房地產(chǎn)市場環(huán)境不斷改善室內(nèi)環(huán)境改善 。
剛剛過去的2月份，綠城成功發(fā)布了兩筆美元債優(yōu)先票據(jù)，合計5億美元室內(nèi)環(huán)境改善 。綠城美債成功意義非凡，它意味著時隔兩年多的美元債市場正式破冰。
美元債之外，民營房企發(fā)債規(guī)模也有顯著增加室內(nèi)環(huán)境改善 。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2025年1月，房企債券總額為509.8億元。不止總量有所增長，房企結(jié)構(gòu)也更趨多元，500多億中信用債占比51.3%，ABS也占到了48.7%。
熟知行業(yè)的朋友都知道，房地產(chǎn)行業(yè)具備顯著的重資產(chǎn)、重資金特征，其對現(xiàn)金流要求極高室內(nèi)環(huán)境改善 。毫不夸張的講，此前不少房企暴雷，都與資金鏈斷裂密切有關(guān)。
上述令人振奮的數(shù)據(jù)釋放了一個極其重要的信號：逐漸寬松的環(huán)境，不再局限于“救項目”，而是轉(zhuǎn)向“保企業(yè)”室內(nèi)環(huán)境改善 。整個地產(chǎn)圈遂形成了一個比較統(tǒng)一的聲音，2025年房企暴雷幾乎是不可能。
這并非盲目樂觀室內(nèi)環(huán)境改善 。實際上，2024年924新政明確喊出“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，便彰顯最高層維穩(wěn)房地產(chǎn)市場的決心。此后，供給端市場開始加大投放力度，支持盤活存量閑置土地；需求端不斷放開住房限購政策，降低存量房貸利率.......
以觀察者視角看，整個行業(yè)走出了一次雙向奔赴：在國家適時拉行業(yè)一把背后，不少知名房企實現(xiàn)了卓有成效的降負債、控風(fēng)險室內(nèi)環(huán)境改善 。
以綠城為例，2024年公司總借貸1371.87億元，較2023年1461.42億元下降89.55億元，凈資產(chǎn)負債率為56.6%，較2023年的63.8%下降7.2個百分點室內(nèi)環(huán)境改善 。
龍湖也不遑多讓，2024財年公司有息負債總額為1763.2億元，較2023年末下降163億元室內(nèi)環(huán)境改善 。同時，公司凈負債率同比下降4.2%至51.7%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率同比下降3.2%至57.2%。
絕對數(shù)額之外，龍湖各項財務(wù)指標(biāo)也持續(xù)保持優(yōu)勢室內(nèi)環(huán)境改善 。比如平均成本降至4%，平均合同年期拉長至10.27年，外債占比下降至13.6%，一年到期債務(wù)比例降至17.2%......
華潤置地的債務(wù)控制更是相當(dāng)不錯，截至2024年底，華潤置地凈負債率繼續(xù)降低了0.7個百分點至31.9%；當(dāng)然，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率與龍湖相差不大，依舊維持在55.6%室內(nèi)環(huán)境改善 。
自助者，天助之室內(nèi)環(huán)境改善 。頭部房企的積極償債，在保證財務(wù)指標(biāo)更健康、安全之外，也給行業(yè)傳遞了更大信心，而這又推動的整個市場環(huán)境的持續(xù)向善。
02 經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)力室內(nèi)環(huán)境改善 ，房企解題有了新思路
債務(wù)指標(biāo)向好只是表象，其背后反映出房企經(jīng)營戰(zhàn)略的不斷進化升級室內(nèi)環(huán)境改善 。
一個顯著的特點是，過去幾年“去債”被一眾房企視作優(yōu)先級最高的戰(zhàn)略目標(biāo)室內(nèi)環(huán)境改善 。即便因此放慢發(fā)展速度，也再所不惜。比如，從2022年起，龍湖主動進行城市聚焦，在開發(fā)業(yè)務(wù)上做“三提三降”，主動地收縮、出清、整合。這些前置的“剎車”動作，為債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化騰挪出了空間。
除了提前踩剎車，愈發(fā)求變的房企也堅定開啟了業(yè)務(wù)騰挪室內(nèi)環(huán)境改善 。
這里有兩類典型進擊路線：一類是將開發(fā)業(yè)務(wù)聚焦于購買力更強、更具確定性的一二線城市；另一類則是向更易創(chuàng)造現(xiàn)金流的經(jīng)營性業(yè)務(wù)升級室內(nèi)環(huán)境改善 。
中海與綠城是將開發(fā)業(yè)務(wù)聚焦一線的典型室內(nèi)環(huán)境改善 。來看幾組典型數(shù)據(jù)，2024財年中海在香港及北上廣深五個城市實現(xiàn)合約銷售額1640.4億元，占整個（不含中海宏洋）的60.6%。
再來看綠城，2024年公司在北上杭3個城市全年新增貨值553億元，同時將權(quán)益占比大幅提升5個百分點至79%室內(nèi)環(huán)境改善 。
與中海、綠城聚焦一線相比，華潤與龍湖開辟出了經(jīng)營性業(yè)務(wù)的第二增長曲線室內(nèi)環(huán)境改善 。
2024年，華潤置地實現(xiàn)營業(yè)收入2788億元，核心凈利潤突破250億元室內(nèi)環(huán)境改善 。尤值一提的是，經(jīng)常性業(yè)務(wù)在總營業(yè)收入占比14.9%的情況下，貢獻出了40.7%（破百億）的利潤。而據(jù)管理層透露，2025年華潤經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)核心利潤占比會達到45%以上。
說起經(jīng)營性業(yè)務(wù)，龍湖在這方面依然可圈可點室內(nèi)環(huán)境改善 。
2024年，龍湖實現(xiàn)營業(yè)收入1274.7億元，股東應(yīng)占溢利104.0億元室內(nèi)環(huán)境改善 。在千億營收大盤中，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計實現(xiàn)營收267.1億元，營收占比升至21%。
具體來看，由商業(yè)投資、資產(chǎn)管理航道組運成的運營業(yè)務(wù)板塊，2024年不含稅租金收入135.2億元，毛利率約75%室內(nèi)環(huán)境改善 。以物業(yè)管理、智慧營造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)板塊不含稅收入為131.9億元，毛利率為31.4%。
在2024年度業(yè)績會上室內(nèi)環(huán)境改善 ，龍湖管理層介紹了過往債務(wù)轉(zhuǎn)化“兩步走”的思路：
其一，強化正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，減弱業(yè)務(wù)與高杠桿的捆綁，轉(zhuǎn)而以內(nèi)生動力驅(qū)動發(fā)展；其二，抓住政策紅利，增加經(jīng)營性物業(yè)貸，拉長借貸年期、降低成本室內(nèi)環(huán)境改善 。
按照龍湖給出的時間表，至2025年末，龍湖的有息負債將下降到1400億元左右；至2028年，公司經(jīng)營性收入貢獻占比將達到50%室內(nèi)環(huán)境改善 。
從創(chuàng)造現(xiàn)金流到實現(xiàn)營收再到沉淀利潤，經(jīng)營性業(yè)務(wù)正成為華潤、龍湖等房企債務(wù)難題的新思路室內(nèi)環(huán)境改善 。
03 行業(yè)大浪淘沙室內(nèi)環(huán)境改善 ，優(yōu)質(zhì)房企低調(diào)沖鋒
盡管行業(yè)“止跌回穩(wěn)”趨勢明顯，多數(shù)房企財務(wù)安全改善，但整個行業(yè)依舊面臨著不小的挑戰(zhàn)室內(nèi)環(huán)境改善 。
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至3月7日，A股、港股房地產(chǎn)上市公司共90家內(nèi)地房企發(fā)布了2024年業(yè)績預(yù)告室內(nèi)環(huán)境改善 。統(tǒng)計顯示，在上述90家房企中，共有60家業(yè)績房企預(yù)虧，其中33家連續(xù)虧損，另有27家則是首次出現(xiàn)年報虧損。
在這些業(yè)績預(yù)虧的企業(yè)中，甚至不乏龍頭房企的身影室內(nèi)環(huán)境改善 。
結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，是本期房企業(yè)績下滑的主要原因室內(nèi)環(huán)境改善 。說白了，就是2019-2021年上半年那波頻出的高價“地王”，影響了2-3年后（如今）一眾房企的利潤表現(xiàn)。
但從另一個維度看，這也意味剛剛過去2024或是整個行業(yè)的業(yè)績筑底之年室內(nèi)環(huán)境改善 。結(jié)合今年持續(xù)寬松的環(huán)境，我們有信心2025年房企產(chǎn)行業(yè)大概率會實現(xiàn)強有力回升。
但在這個過程中，大浪淘沙與強者恒強的現(xiàn)象不可避免室內(nèi)環(huán)境改善 。尤其是那些財務(wù)狀況良好、子彈充足的房企，存在著更大的機會。
實際上，有實力的房企已經(jīng)悄悄開啟了新一輪沖鋒室內(nèi)環(huán)境改善 。
剛剛邁入2025年，金地便重啟拿地室內(nèi)環(huán)境改善 。年初兩個月，該公司相繼在杭州臨平區(qū)、上海市松江區(qū)斬獲兩塊土地，項目成交總價分別為1.86億元和8.15億元。
3月25日，濱江更是以總價77.415億元摘得兩宗杭州地塊室內(nèi)環(huán)境改善 。此前的1月24日，濱江還以54.56億元成功競得湖墅單元地塊，溢價率達到了71.25%。
龍湖也是行業(yè)為數(shù)不多還在積極土儲的優(yōu)質(zhì)房企室內(nèi)環(huán)境改善 。2024年，得益于穩(wěn)健的財務(wù)盤面，龍湖堅持“量入為出”的原則，在波動的市場環(huán)境下持續(xù)把握優(yōu)質(zhì)投資機會，在高能級城市獲取土地。
報告期內(nèi)，龍湖在、上海、蘇州、杭州、西安、成都、武漢等9座城市獲得9幅土地，新增權(quán)益地價51億元室內(nèi)環(huán)境改善 。
2025年一季度，龍湖已在上海、蘇州獲取了兩幅優(yōu)質(zhì)土地，合計拿地金額超18億元室內(nèi)環(huán)境改善 。。
行業(yè)分析人士指出，房企積極拿地透著自信，但這更多還是取決于自身財務(wù)狀況室內(nèi)環(huán)境改善 。“說的通俗點，在降負債的至高戰(zhàn)略下，有錢的房企才有實力拿地。而這些房企，也大概率會在行業(yè)筑基后率先展開反擊。”
根據(jù)銀河國際釋放的消息，2025年龍湖到期的境內(nèi)債和海外銀團都將通過正向經(jīng)營性現(xiàn)金流和經(jīng)營性物業(yè)貸覆蓋室內(nèi)環(huán)境改善 。龍湖在2026~2027年每年到期債務(wù)僅50億~60億元人民幣，其償債規(guī)劃清晰，流動性風(fēng)險極低。
對此，銀河國際將龍湖視為民營房企中“最具防御性開發(fā)商”，與中海、華潤并列首推名單室內(nèi)環(huán)境改善 。